artax Logo weiss
Suche
Close this search box.
Private Veräußerungsgeschäfte-artax
Inhaltsverzeichnis

Private Veräußerungsgeschäfte sind ein wichtiger Aspekt des deutschen Steuerrechts. Hierbei handelt es sich um Verkäufe von Immobilien oder anderen Wirtschaftsgütern durch Privatpersonen. Je nachdem, ob es sich um Immobilien oder andere Wirtschaftsgüter, z.B. Gold, Kryptowährungen, ETF, Kunstgegenstände oder Oldtimer etc. handelt, sind unterschiedliche steuerliche Fristen zu beachten. Gegenstände des täglichen Gebrauchs, auch Mode oder teure Autos sind davon nicht betroffen, solange man nicht mindestens 30 Artikel pro Jahr verkauft. Wird diese Anzahl erreicht, oder mindestens 2.000 Euro umgesetzt, muss z.B. Ebay das an die Finanzbehörden melden, weil dann die Grenze zur Gewerblichkeit erreicht sein könnte.

Inhaltsverzeichnis

Private Veräußerungsgeschäfte in anderen Ländern

Auch andere Länder versteuern den Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften. Dabei gehen die Länder sehr unterschiedliche Wege. In der Schweiz wird der Gewinn aus dem Verkauf von Aktien oder Wertpapieren nicht besteuert, der Verkauf privaten Grundbesitzes hingegen schon, und zwar unabhängig jeglicher Besitzzeiten. Spanien besteuert die Gewinne generell, wobei unter Umständen sogar mehr versteuert wird, als man Gewinn hatte.     

Auch dann, wenn in Deutschland oder einem anderen Land ein Verkauf steuerfrei ist, kann bei zwischenzeitlichem Umzug in ein anderes Land der erzielte Gewinn dort besteuert werden. Das hängt von den nationalen Steuergesetzen und von den jeweiligen Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (kurz: DBA) ab.

 

Private Veräußerungsgeschäfte: Steuer sogar ohne Verkauf

Man kann der Spekulationssteuer auch dann unterliegen, wenn man gar nicht verkauft, aber privates Vermögen z.B. im Rahmen einer Scheidung überträgt, mit solchem Vermögen in ein anderes Land wegzieht oder das Vermögen in eine eigene Firma einbringt. Diese Liste ist nicht abschließend.

Private Veräußerungsgeschäfte Beispiel

Angenommen, jemand hat seit 15 Jahren ein Einfamilienhaus in München. Zudem hat er ein Mehrfamilienhaus in Berlin geerbt. Das Mehrfamilienhaus verkauft er noch unmittelbar vor dem Umzug nach Spanien und legt das Geld in Kryptos an.  Das Einfamilienhaus verkauft er erst nach dem Wegzug.  

In Deutschland ist der Gewinn aus dem Verkauf des Mehrfamilienhauses nach Ablauf der 10-Jahresfrist steuerfrei. Spanien aber besteuert den Gewinn voll. Beim Wegzug wird der Wertzuwachs in den Kryptos als Veräußerungsgewinn versteuert, obwohl gar keine Veräußerung stattfindet. Man spricht hier auch von der Wegzugsbesteuerung. Werden die Kryptos später verkauft, wird der weitere Wertzuwachs in Spanien versteuert. Werden die Kryptos wertlos, hat man Steuern bezahlt und bekommt sie nicht zurück, kann den Verlust in Spanien nicht geltend machen bzw. nur mit gleichartigen Gewinnen verrechnen. Denn Gewinn aus dem Verkauf des Einfamilienhauses besteuert Deutschland nicht, Spanien hingegen greift voll zu.

Private Veräußerungsgeschäfte: Freigrenze

Was bei privaten Veräußerungsgeschäften wichtig ist: Nicht jeder an sich steuerpflichtige Gewinn wird gleich besteuert. Gewinne unter 1.000 Euro pro Jahr werden in Deutschland nicht besteuert. Das ist aber kein Freibetrag. Werden die 1.000 Euro pro Person überschritten, ist der gesamte gewinn steuerpflichtig. In Deutschland kennt man die Abgeltungssteuer auf Gewinne aus dem Verkauf von Anteilen an Kapitalgesellschaften, wahlweise kann man aber auch 60% des Gewinns zum normalen Einkommensteuertarif versteuern. Das kann unter Umständen günstiger sein oder zu einer Nullsteuer führen. Der Verkauf von Gold und Edelmetallen unterliegt bei Verkauf während der Spekulationsfrist der normalen Besteuerung. Sofern man mit einem verkauften Gegenstand in mindestens einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt hat, z.B. den Oldtimer für Hochzeiten vermietet hat, dann verlängert sich die Spekulationsfrist auf 10 Jahre.

Trennungen & Scheidungen

Bei Gebäuden kommt es auf viele Details an. Steuerpflichtig kann nur eine Veräußerung werden. Doch schon das ist nicht immer leicht zu erkennen. Im Falle einer Enteignung liegt nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs keine Veräußerung vor, bei Zwangsversteigerung hingegen schon. Wer Pech hat, versteuert sogar den Wert der vor Jahren erbrachten persönlichen Arbeitsleistung beim Bau des Hauses.  Fachlich qualifizierte Steuerplanung lohnt sich daher immer.  

Sehr unangenehm und kritisch ist auch die Auseinandersetzung von Immobilien im Rahmen von Trennung und Scheidung.  Wer aus dem gemeinsamen Haus auszieht, verliert unter Umständen die Steuerfreiheit, wenn das Haus später innerhalb der 10-Jahresfrist verkauft wird. Wird eine Hälfte im Rahmen der Trennung oder im Rahmen einer Erbauseinandersetzung auf den anderen Miteigentümer übertragen, beginnt die Spekulationsfrist für diesen Hausteil neu zu laufen.

Definition und Bedeutung der Spekulationsfrist im deutschen Steuerrecht

Die Spekulationsfrist im deutschen Steuerrecht bezieht sich auf die Zeitspanne, innerhalb derer der Verkauf einer Immobilie oder anderer Wertgegenstände steuerpflichtig sein kann. Bei Immobilien beträgt diese Frist zehn Jahre. Bei Krypto- und Fremdwährungen, Gold und anderen Wertgegenständen beträgt die Frist ein Jahr. Das bedeutet, dass der Gewinn aus dem Verkauf von privat gehaltenen Bitcoins nach einem Jahr steuerfrei ist. Sofern eine Immobilie, die innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert wird, muss der Gewinn versteuert werden, danach ist der Gewinn steuerfrei. Aber es gibt Ausnahmen. 

Die Frist beginnt am Tag nach dem Kauf zu laufen. Sie endet auch ohne Verkauf, wenn man während der Spekulationsfrist in ein anderes Land umzieht. Nur bei Immobilien führt der Wegzug für sich allein nicht zur Spekulationssteuer. Für mitverkaufte Gegenstände wie z.B. die Einbauküche oder den Jacuzzi im Garten fällt die Steuer nicht an. Dazu muss man den Wert aber gesondert feststellen und am besten im Kaufvertrag ausweisen. Der Käufer spart sich dann auch gleich noch die anteilige Grunderwerbsteuer. 

Als Anschaffung gilt bei Immobilien und anderen Wirtschaftsgütern auch die Überführung eines Wirtschaftsguts des Steuerpflichtigen durch Betriebsaufgabe oder Entnahme in das Privatvermögen. Umgekehrt gilt als Veräußerung auch die Einlage eines Wirtschaftsguts in das Betriebsvermögen, wenn die Veräußerung aus dem vorigen Betriebsvermögen innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren seit Anschaffung des Wirtschaftsguts erfolgt. Ebenfalls gilt als Veräußerung die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft.

Ausnahmen bei der Spekulationsfrist

Wenn Sie Ihr Grundstück innerhalb von zehn Jahren ab der Anschaffung verkaufen möchten, kann dies steuerpflichtig sein. Doch es gibt auch Ausnahmen, die den Verkauf innerhalb dieser Frist steuerfrei ermöglichen.

Ausnahme 1: Ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Wenn das Grundstück und das darauf stehende Gebäude durchgängig zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, kann der Verkauf steuerfrei sein. Wichtig ist hierbei, dass nur ein Gebäude zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden kann. Bei einem unbebauten Grundstück kann die Ausnahme somit nie greifen. Die Ausnahme greift ebenfalls nicht, wenn das Haus zum Beispiel durch einen Brand beschädigt und aus diesem Grund eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ausgeschlossen ist.

Ausnahme 2 a): Nutzung zu eigenen Wohnzwecken innerhalb der letzten drei Jahren

Eine weitere Möglichkeit für einen steuerfreien Verkauf besteht, wenn das Grundstück zwar nicht immer, aber im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Hierbei reicht sogar ein Zeitraum von einem Jahr und zwei Tagen aus: Ein Tag im Jahr des Verkaufs, im gesamten vorherigen Jahr und ein Tag im zweiten Jahr vor dem Verkauf. Eine Nutzung zu „eigenen Wohnzwecken“ liegt hingegen nicht vor, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen. Wer im Zuge einer Trennung auszieht, riskiert damit anders als der verbleibende Partner seine anteilige Steuerbefreiung.  

Ein Gebäude wird hingegen auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Erfasst sind daher auch die Villa auf Sylt, Zweitwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden. Ist deren Nutzung auf Dauer angelegt, kommt es nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige noch eine (oder mehrere) weitere Wohnung(en) hat und wie oft er sich darin aufhält. 

Ausnahme 2 b). Home-Office, berufliche Nutzung

Nachdem Urteil des BFH vom 1.3.2021, AZ X R 27/19 unterliegt auch der anteilige Gewinn aus dem Verkauf beruflich genutzter Gebäudeteile nicht der Spekulationssteuer. Eine private Mitbenutzung des Arbeitszimmers ist nicht überprüfbar und daher nicht vollständig auszuschließen. Entsprechend versteht die Rechtsprechung den Typusbegriff des häuslichen Arbeitszimmers dahin, dass ein solches bereits dann vorliegt, wenn der jeweilige Raum nahezu ausschließlich für betriebliche oder berufliche Zwecke genutzt wird. Für ein in die häusliche Sphäre des Steuerpflichtigen eingebundenes Arbeitszimmer verbleibt somit schon nach dem Typusbegriff des häuslichen Arbeitszimmers regelmäßig eine jedenfalls geringfügige Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Auch bei einer nahezu ausschließlichen Nutzung des in die häusliche Sphäre eingebundenen Arbeitszimmers für betriebliche/berufliche Tätigkeiten kann daher unterstellt werden, dass es im Übrigen —also zu weniger als 10 % zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Der Umfang der Nutzung des Arbeitszimmers zu eigenen Wohnzwecken ist in diesem Zusammenhang nicht erheblich.

Ausnahme 3: Inhaberschuldverschreibungen

Es gibt die Möglichkeit, ein Wertpapier oder Gold nicht sofort physisch, sondern ein nur das Recht auf die Übertragung zu erwerben. Man nennt dies eine Inhaberschuldverschreibung.  Für dieses Recht zahlt man einen bestimmten Preis. Damit ist noch nicht gesagt, dass man später tatsächlich auch die Übertragung des Eigentums auf sich beansprucht und dann den festgelegten Preis bezahlt. Man kann das Recht allerdings verkaufen. Wer es nicht verkauft und sich das Wertpapier oder das Gold innerhalb eines Jahres überschreiben lässt, zahlt darauf nach dem BFH, Urteil vom 6. Februar 2018, Az. IX R 33/17 keine Steuern.

Spekulationsfrist: Kauf und Verkauf, Tausch von Kryptos

Die Szene der ETF`s Bitcoins und anderer Kryptos ist sehr lebendig. Es wird gekauft, getauscht, verkauft. Man kann damit auch Rechnungen zahlen. Wird ein solches Asset innerhalb eines Jahres nach seiner Anschaffung verkauft, getauscht oder zur Zahlung verwendet, ist zu prüfen, ob ein Spekulationsgewinn vorliegt. Nun sieht ein Bitcoin aus wie der andere und sie wurden zu unterschiedlichen Zeitpunkten und ebenso unterschiedlichen Preisen erworben. Den einen hat man vielleicht gekauft, den anderen zahlungshalber von einem Kunden angenommen. Das Steuerrecht schreibt vor, dass nach einem einheitlichen Prinzip, meist Fifo (first in, first out) die Einheit zu betrachten ist, die als erste dem Portfolio zugerechnet wurde. Das kann vorteilhaft sein, weil somit die Spekulationsfrist weniger eine Rolle spielt. Es kann aber auch ungünstiger sein, wenn man die erste Einheit noch zu einem sehr günstigen Preis erworben hat und jetzt der steuerpflichtige Spekulationsgewinn entsprechend höher ist. Es ist daher zulässig, auch generell die Methode Lifo (last in, first out) anzuwenden. Ein hin und Her der Methoden wird nicht anerkannt.

Fremdwährungen

Auch Darlehen oder Anlagen in Fremdwährungen können zu Spekulationseinkünften führen. Wer ein auf japanische Yen lautendes Darlehen von seinem Euro-Konto bedient, zahlt damit nicht nur Zinsen und Tilgung, sondern erzielt auch ein positives oder negatives Währungseinkommen. Wenn diese Tauschgewinne sich innerhalb eines Zeitraums von 365 Tagen verwirklichen, liegt ein Spekulationsgewinn, oder -Verlust vor. Die Realisierung von Verlusten und anschließender Neukauf der Währung kann Sinn machen, wenn man die Verluste mit Spekulationsgewinnen verrechnen kann. Bei Fremdwährungen ist immer die Fifo-Methode anzuwenden.

Private Veräußerungsgeschäfte - Spezialfälle bei Immobilien

Bei Immobilen gibt es bezüglich privater Veräußerungsgeschäfte verschiedene Spezialfälle. Wer von einer Steuerfreiheit profitieren will, hat zum Beispiel die Möglichkeit, einen Bauplatz zu kaufen und selbst darauf ein Haus zu bauen.  

Wenn es nicht um ein Erbbaurecht geht, dann bilden das Grundstück und die darauf errichteten Gebäude rechtlich eine Einheit. Man kann somit nur beides zusammen verkaufen. Wird das auf einem geerbten oder gekauften Bauplatz ein Haus errichtet, dann stellt sich die Frage, nach welchem Datum sich der Beginn der Spekulationsfrist richtet. Hat man das Grundstück gekauft, zählt der notarielle Kaufvertrag bzw. ein später vereinbarter Eigentumsübergang. Hat man das Grundstück geschenkt bekommen oder geerbt, kommt es darauf an, wann der Schenker oder Erblasser Eigentümer des Grundstücks wurde. Auf den Beginn oder die Fertigstellung des neu errichteten Gebäudes kommt es nicht an. In vielen Fällen wird man somit das in Deutschland gelegene Grundstück samt Gebäude steuerfrei verkaufen können. Doch das ist nicht der einzige Sonderfall.

Eigenleistungen beim Bau zählen zum steuerpflichtigen Gewinn

Wer am Bau eine sog. Muskelhypothek erbringt, kann damit Geld sparen. Der Wert der Eigenleistung kann von Banken als Eigenkapital angerechnet werden und so die Finanzierung unterstützen. Wenn das Haus dann aber innerhalb der 10-Jahresfrist verkauft oder gar versteigert wird, dann muss auch der Wert der Eigenleistung unter Umständen versteuert werden. Das tritt dann ein, wenn die nachgewiesenen Fremdkosten unter dem erzielten Erlös (abzüglich Veräußerungskosten) liegen. Dann muss man nicht nur die Kredite und eventuell Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, sondern darüber hinaus auch noch Steuern auf den Wert der eigenen Arbeitsleistung zahlen. 

Für Vermieter, die Eigenleistungen erbringen, können diese Eigenleistungen im Jahr der Erbringung als Anschaffungs- oder Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Es ist dann aber wichtig, die Eigenleistungen korrekt zu bewerten und zu dokumentieren, um sie steuerlich absetzen zu können.

Abriss und Neubau

Wenn eine Immobilie abgerissen und neu gebaut wird, stellt sich die Frage, wie dies die Spekulationsfrist beeinflusst. Die wichtige Frage ist, ob der Abriss und Neubau die Frist von zehn Jahren neu beginnen lässt oder ob die ursprüngliche Frist weiterhin gilt. 

In Deutschland gilt, dass der Abriss und Neubau eines Gebäudes die Spekulationsfrist nicht beeinflussen. Das Grundstück und das darauf errichtete Gebäude werden als eine Einheit betrachtet. Daher wird die Spekulationsfrist des ursprünglichen Grundstückskaufs angewendet, unabhängig davon, ob das Gebäude abgerissen und neu gebaut wurde. Die (Neu-) Herstellung eines Gebäudes hat daher keinen Einfluss auf die Spekulationsfrist des Grundstücks. Eine Veräußerung des Grundstücks inklusive Neubau ist demnach steuerfrei möglich, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren seit dem ursprünglichen Grundstückskauf abgelaufen ist.

Internationale Besteuerung – Deutschland / Schweiz / Spanien

Wer ein Grundstück in Deutschland besitzt, dieses nach Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, könnte steuerfrei ausgehen. Wenn man jedoch zwischenzeitlich nach Spanien oder in ein anderes Land ausgewandert ist, hat man den Vorrang des Internationalen Steuerrechts. Vor allem das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen zu beachten.  

Im Prinzip gibt es zwei Arten, die Doppelbesteuerung zu vermeiden. Entweder verzichtet das eine Land zugunsten des anderen auf die Ausübung seiner Rechte. Man spricht dann von einem Freistellungs-Abkommen.  Die Alternative ist die, dass beide Staaten das Einkommen nach ihren unterschiedlichen, rein nationalen Gesetzen besteuern, aber die im anderen Land darauf angefallene Steuer anrechnen. Man spricht dann von einem Anrechnungs-Abkommen.  

Im Verhältnis Deutschland-Spanien bedeutet dies, dass Deutschland nach Ablauf der Spekulationsfrist oder im Falle einer Ausnahme (s.o.) den Gewinn aus dem Verlauf der Immobilie steuerfrei stellt. Also fällt keine Steuer an.  

Das DBA mit Spanien ist allerdings ein reines Anrechnungs-Abkommen. Spanien besteuert den Gewinn aus dem Verkauf der deutschen Immobilie voll und würde die in Deutschland gezahlte Steuer anrechnen. Da in Deutschland auf diesen Gewinn keine Steuer gezahlt wurde, gibt es nichts anzurechnen. Folglich bleibt man auf der spanischen Steuer sitzen, und die ist sogar ziemlich hoch.   

Deshalb sollte man die Ansässigkeit nach Möglichkeit erst dann verlagern, wenn die Steuerfragen geklärt sind. Einen Ferienwohnsitz z.B. auf Mallorca kann man dennoch beziehen. In diesen Fällen würde das DBA Deutschland-Spanien den Gewinn allein Deutschland zuweisen, es käme nicht zur Anrechnungs-Methode.

Umzug von der Schweiz nach Mallorca

Ein Umzug aus der Schweiz nach Mallorca hätte andere steuerliche Folgen. Auch hier gilt das Gesagte, Spanien orientiert sich zunächst nach der Ansässigkeit. Ist diese in Spanien, wird besteuert und der Gewinn aus dem Verkauf der Schweizer Immobilie besteuert. Es wird auch die in der Schweiz gezahlte Steuer angerechnet.  

Und tatsächlich wird in der Schweiz beim Verkauf einer Immobilie in aller Regel die Handänderungssteuer und Grundstücksgewinnsteuer fällig. Deren Höhe hängt von der Dauer des Besitzes ab. Je kürzer man im Besitz des Hauses war, desto höher fällt Steuer an. Wer abhängig vom Kanton 20-25 Jahre in der Immobilie gelebt hat, kann diese auch steuerfrei verkaufen.  Erfolgt der Verkauf zu einer Zeit, in der die Ansässigkeit des Eigentümers in Spanien ist, würde jedoch die spanische Steuer erhoben und mangels Zahlung keine Schweizer Steuer angerechnet. 

Wenn sie anfällt, hängt die Höhe der Steuer vom Kanton und der Gemeinde ab, in der die Immobilie liegt. In Zürich werden die ersten 100.000 CHF nach einem ansteigenden Tarif besteuert, alles drüber mit 40%. Grundlage der Besteuerung ist der Wertzuwachs, somit die Differenz zwischen Verkaufserlös und ursprünglichem Kaufpreis. Je nach Kanton können bestimmte Kosten für Renovierung abgezogen werden, sofern diese zu einer Wertsteigerung beigetragen haben.  

Wer die Grundstücksgewinnsteuer zahlen muss, kann einen Aufschub erhalten, wenn er/sie in der Schweiz eine Ersatzimmobilie kauft und fortan dort wohnt. Ist der Verkäufer der Immobilie zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs in Spanien ansässig, so fällt die spanische Steuer an, die Schweizer Grundstücksgewinnsteuer wird darauf angerechnet.

Jürgen Bächle
Jürgen Bächle

ist seit 1989 als selbständiger Steuerberater und Experte im internationalen Steuerrecht tätig und seit über 20 Jahren Mitglied im Vorstand des Deutschen Steuerberaterverbandes Baden-Württemberg, DSTVBW.

Jetzt Kontakt aufnehmen
Social
Vimeo

Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von Vimeo.
Mehr erfahren

Video laden

Steuerberatung International

artax berät international tätige mittelständische Unternehmen und Privatpersonen fachübergreifend in allen Belangen des deutschen und internationalen Steuerrechts und angrenzender Gebiete sowie bei der Unternehmensstrategie und Standortfragen.

Jetzt Kontakt aufnehmen
Fachspezifisches Expertenwissen

Überzeugen Sie sich von unserer Expertise auf dem Gebiet des nationalen und internationalen Steuerrechts, erfahren Sie mehr von aktuellen Rechtsprechungen sowie Grenzgänger-Themen und profitieren Sie von unserem fundierten Fachwissen über die Erstellung individueller Steuerstrategien. Ihre steuerrechtliche Wissensdatenbank – artax

Kontakt aufnehmen

Ganz gleich, ob Sie den Schritt in ein neues Land planen oder Ihr Unternehmen international ausrichten möchten, unser Team bei artax steht Ihnen stets mit Sachverstand und Expertise zur Verfügung.

Steuerkanzlei für Internationales Steuerrecht – National, International & Remote
Standorte
Kontakt
artax Logo weiss
Ihre digitale Steuerkanzlei
Facebook-f Twitter Youtube Instagram
Handelsblatt