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Grundbuch
Inhaltsverzeichnis

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, für das die gesetzliche Vermutung von dessen uneingeschränkter Richtigkeit und Vollständigkeit gilt. Es ist damit für die Eigentümer wie auch für die Gläubiger und Inhaber anderer Rechte von höchster Bedeutung, was im Grundbuch eingetragen ist.

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Grundbuch?

Es handelt sich um ein Register mit drei Abteilungen, die nachstehend erläutert werden. Innerhalb dieser Register gilt eine Rangordnung. Die Rechte in Abteilung II gehen den Rechten in Abteilung III vor, es sei denn, es wäre im Einzelfall etwas anderes vereinbart und auch im Grundbuch eingetragen. Auch innerhalb der Abteilungen gilt eine Rangordnung. Die ranghöheren Rechte verdrängen im Zweifel die dahinter folgenden Eintragungen. So werden zum Beispiel bei einer Zwangsversteigerung zuerst die vorrangig gesicherten Forderungen bedient. Die nachrangigen Grundschulden gehen im Zweifel unter.

Wer eine durch Grundschuld gesicherte Finanzierung eingeht sollte wissen, dass er eigentlich drei voneinander unabhängige Verbindlichkeiten eingeht. Der Darlehensvertrag ist das eine. Sodann wird eine Grundschuld vereinbart, aus der selbst dann vollstreckt werden kann, wenn man gar keine Verbindlichkeit mehr hat, oder aber die Grundschuld nicht die vorhandene Verbindlichkeit besichert. Der dritte Vertrag ist die Sicherungszweck-Erklärung. In ihr wird bestimmt, für welche konkrete Forderung des Gläubigers die Grundschuld haftet.

Die deutsche Rechtspraxis lässt es zu, das allein aus der Grundschuld-Urkunde in das Objekt vollstreckt wird. Die gerechte prüfen nicht, ob der Gläubiger bzw. Inhaber der Urkunde überhaupt eine Forderung gegen den Eigentümer des Grundstücks hat. Die Gerichte prüfen auch nicht, ob eine Sicherungszweck-Erklärung vorliegt und welchen Inhalt sie hat. Der Eigentümer wir vielmehr darauf verwiesen, dass er eine Vollstreckungsabwehrklage führen könne. diese ist sehr teuer und dauert meist länger als Zwangsvollstreckungsverfahren. Diese höchst unbefriedigende Situation ist jedenfalls dann rechtswidrig, wenn die Eigentümer Verbraucher sind. Das hat der Europäische Gerichtshof so entschieden. die unteren deutsche Gerichte scheren sich darum aber nicht; man muss sich als Verbraucher im Zweifel durch klagen bis zum Bundesgerichtshof. Derzeit läuft ein solches Verfahren, auf das man sich auch berufen kann jedoch erst in der Instanz eines Oberlandesgerichts.

Grundbuch Abteilung I

In Abteilung 1 des Grundbuchs ist das Grundstück mit Bezeichnung der Lage in der Stadt oder Gemeinde, Lagebuch-Nummer, Flurstück-Nummer, völlig unbedeutender Flurbezeichnung (z.B. „Gewann Hirschaue“), Größe und Art des Grundstücks bezeichnet. Das gilt als generell als „wahr“, auch wenn es ersichtlich falsch ist, weil z.B. bei Art des Grundstücks „Fabrikgrundstück“ steht, sich dort aber längst keine Fabrik mehr befindet, weil sie abgerissen wurde. Auch der Eintrag „Bauplatz“ bedeutet keineswegs, dass Sie auf dem Grundstück jemals bauen dürfen. Bereits an der Stelle zeigt sich, wie antiquiert und rückständig das Grundbuch, wie untauglich die gesetzliche Wahrheitsvermutung ist. 

Werden auf einem Grundstück ehemalige Mieten in Eigentumswohnungen umgewandelt, so wird statt des ehemaligen Grundbuchs für das Mehrfamilienhaus für jede dieser Wohnungen ein neues, eigenes Grundbuch angelegt. Grundlage ist die sogenannte Teilungserklärung, die einen schriftlichen und einen zeichnerischen Teil hat. Beide Teile wurden von einem Notar beurkundet und dem Grundbuchamt eingereicht. Weder der Notar noch das Grundbuchamt prüfen, ob die Wohnungen überhaupt schon gebaut sind bzw. noch so bestehen, wie dies im zeichnerischen Teil eingetragen ist. Es prüft keiner die Wohnflächen, nach denen gemäß schriftlichem Teil die Aufteilung der gemeinsamen Kosten erfolgt. Es prüft keiner, ob der ehemals als Trockenspeicher geplante Raum unter dem Dach nicht zwischenzeitlich zu einem schicken Loft umgebaut wurde. Es prüft keiner, wie der Keller oder der Garten gestaltet und genutzt wird. Jeder an einem Grundstück Berechtigte, seien es die Eigentümer, seien es Gläubiger kann sich allerdings darauf berufen, dass der Zustand hergestellt wird, der in der Teilungserklärung eingetragen ist. 

Außer der Bezeichnung des Grundstücks dem sind in der ersten Abteilung des Grundbuchs die Eigentümer eingetragen. Es ist sehr wichtig, auf eine penibel genaue Bezeichnung der Eigentümer und bei Gesellschaften deren Sitz und Zusammensetzung hinzuwirken. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die eingetragenen Personen nicht nur Rechte haben, sondern unter Umständen für Verbindlichkeiten haften, von denen sie vorher nichts wussten.

Wer kann Eigentümer sein?

Eigentümer kann jede natürliche Person sein; auch ein neugeborenes Kind kann Eigentümer eines Grundstücks oder eines Miteigentumsanteils sein, weil es z.B. anlässlich seiner Geburt vom Opa einen Bauplatz geschenkt bekam oder es schon vor seiner Geburt als Erbe feststand. Eigentümer können auch mehrere natürliche oder juristische Personen sein, die das Grundstück bzw. die Eigentumswohnung nicht als Gesellschaft (GbR) besitzen, sondern Miteigentumsanteile bzw. Bruchteilseigentum halten. Eigentümer kann auch jede in- oder ausländische Gesellschaft sein.  Dabei kann es sich auch um eine juristische Person (z.B. Limited, GmbH, SE, REIT) handeln, oder um eine Personengesellschaft (z.B. GbR, OHG, KG). Auch eine Erbengemeinschaft kann als Eigentümer eingetragen werden. 

Erbengemeinschaften und Personengesellschaften sowie Miteigentumsgemeinschaften müssen sich entweder absolut einig sein, oder über eine notariell beurkundete Vollmacht ihre Handlungsfähigkeit herstellen. Probleme entstehen ansonsten unter anderem bei Verkauf, wenn einer keine Zeit oder Lust hat, beim Verkauf der Immobilie mitzuwirken. Es gibt Fälle, da musste der notarielle Kaufvertrag rückabgewickelt werden, weil am Ende eine Zustimmung aus welchem Grund auch immer nicht erteilt wurde. 

Mit dem Eigentum an dem Grundstück ist immer auch das Eigentum an allem verbunden, was fest mit dem Grundstück verbunden ist. Das gilt nicht nur für das darauf stehende Gebäude, sondern auch für die darin befindlichen festen Einbauten bis hin zur Einbauküche. Auch die Bäume und übrigen Pflanzen im Boden, die Außenanlagen einschließlich Zaun sind mit dem Eigentum am Grundstück verbunden. Aus dem Eigentum ergeben sich dann auch entsprechende Verpflichtungen z.B. zur Abwehr von Schäden durch herabfallende Äste etc.

Grundstück vermieten

Nur der oder die Eigentümer können ein Grundstück vermieten. Steuerlich werden die Einkünfte dem Eigentümer zugerechnet. Handelt es sich dabei um mehrere natürliche oder juristische Personen, so werden die Einkünfte in einer eigens dafür abzugebenden Steuererklärung einheitlich für alle Eigentümer ermittelt, jedem aber entsprechend seiner Beteiligung ein Anteil zugewiesen, der in die persönlichen Steuerklärung eingeht. Keiner haftet für die Steuern des anderen, auch nicht wenn es sich um Ehegatten handelt. Wird das Grundstück umsatzsteuerpflichtig vermietet oder verpachtet, dann ist hingegen die Gemeinschaft der Eigentümer umsatzsteuerlicher Unternehmer und somit Schuldner der Umsatzsteuer. Hinsichtlich der Umsatzsteuer haftet jeder Miteigentümer persönlich für den vollen Steuerbetrag. 

Das Eigentum am Grundstück und am Gebäude fällt nur dann auseinander, wenn ein Erbbaurecht begründet ist oder innerhalb eines Gebäudes Wohnungseigentum oder Teileigentum begründet ist.

Grundbuch Abteilung II

In dieser Abteilung wird beim Kauf einer Immobilie die Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie bleibt so lange bestehen, bis alle Voraussetzungen für die Übertragung des Eigentums erfüllt sind und der Notar oder der bisherige Eigentümer dem Grundbuchamt die Freigabe zur Umschreibung des Eigentums erteilt hat. Damit hat die Auflassungsvormerkung die Funktion eines Sicherungsmittels, damit einerseits der Eigentümer das Grundstück nicht nochmal verkaufen kann, er aber andererseits nicht sein Eigentum verliert, bevor ihm der Kaufpreis sicher ist. Der in der Auflassungsvormerkung aufgeführte Berechtigte, d.h. der künftige Eigentümer kann von sich aus die Umschreibung verlangen, wenn er nachweist, dass er seine Verpflichtungen vollständig erbracht hat. Das ist unter anderem wichtig beim Erwerb einer Eigentumswohnung von einem Bauträger, an den bereits Zahlungen geleistet wurden. Die Auflassungsvormerkung ist auch sicher im Fall der Insolvenz des bisherigen Eigentümers bzw. Bauträgers. Die Eintragung kostet zwar zusätzliche Gebühren, es sollte jedoch nicht darauf verzichtet werden.

Baulastenverzeichnis

In der zweiten Abteilung des Grundbuchs werden außerdem die meisten, aber nicht alle dinglichen Belastungen des Grundstücks oder eines Miteigentumsanteils eingetragen. Nicht eintragen, aber für die Bebauung und Nutzung wichtige Baulasten zugunsten von Nachbargrundstücken sind nicht hier, sondern in einem gesonderten Baulastenverzeichnis eingetragen. Jedenfalls ist das in den meisten Bundesländern so. In Bayern werden die Baulasten ebenfalls in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Brandenburg hatte zeitweise eine ähnliche Regelung, die sich in Altfällen immer noch in den Grundbüchern niederschlägt. Das in den übrigen Bundesländern geführte Verzeichnis der Baulasten enthält die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen zur Duldung oder Unterlassung bestimmter Handlungen des Grundstückseigentümers. Zum Beispiel kann ein Grundstück über eine Baulast damit belastet sein, dass der Eigentümer die Überfahrt zu einem anderen Grundstück dulden muss, Abstandsflächen zum Nachbarn eingehalten werden müssen oder umgekehrt eine Befreiung erteilt wurde. Geh- Wegerechte, Leitungsrechte können aber auch in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen werden.

Wohnrecht — Nießbrauchsrecht — Vorkaufsrecht

In dieser Abteilung stehen auch Wohnrechte, Nießbrauchs- und Vorkaufsrechte. Wer ein Grundstück erwirbt, das in Abteilung II des Grundbuchs Eintragungen enthält, übernimmt diese Belastungen vom Voreigentümer. Diese Belastungen kann der Eigentümer löschen lassen, wenn die Verpflichtung erloschen ist, weil der Berechtigte nicht mehr lebt oder in der notwendigen Form, meist in notarieller Urkunde erklärt hat, dass er sein Recht nicht mehr ausübt. Vorsicht ist geboten, wenn der Berechtigte z.B. an einem Nießbrauchsrecht der Löschung zustimmt, dafür aber nichts erhält. Dann liegt eine steuerpflichtige Schenkung des (neuen) Eigentümers an den Berechtigten vor. Wenn dieser die Schenkungsteuer nicht zahlen kann, dann schuldet der Schenker und somit der Eigentümer die Steuer.

Erbbaurecht

In Abteilung II werden auch die Verpflichtungen aus einem Erbbaurecht eingetragen. Diese können ausschließlich zur ersten Rangstelle bestellt werden; der Rang kann nach jeweiligem Landesrecht nur ausnahmsweise geändert werden, wenn die dann vorgehenden Rechte den Bestand des Erbbaurechtes nicht gefährden.

Für das Erbbaurecht wird auf Seiten des Berechtigten ein zweites Grundbuch angelegt. Es handelt sich dann um ein grundstücksgleiches Recht, das dort im Bestandsverzeichnis in Abteilung I eingetragen wird. In Abteilung I wird dann nicht der Eigentümer, sondern der Erbbauberechtigte benannt. In Abteilung II dieses Grundbuchs werden der Erbbauzins und sonstige Rechte und Belastungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte eingetragen. Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück auch in Abteilung III mit Grundpfandrechten belastet werden.

Grundbuch Abteilung III

In dieser Abteilung sind Hypotheken Grundschulden und Rentenschulden eingetragen. Das ist nicht zu verwechseln mit Darlehen, denn diese werden im Grundbuch nirgendwo eingetragen. Während eine eingetragene Hypothek streng vom Bestehen der Kredite abhängig ist, die durch die Hypothek besichert sind, gilt dies bei der Grundschuld nicht.

Trotzdem bleibt die Hypothek auch nach vollständiger Tilgung der Kredite im Grundbuch  eingetragen. Sie wandelt sich aber in eine verdeckte Eigentümergrundschuld. Durch die Erteilung einer Löschungsbewilligung kann der Eigentümer diese in eine offene Eigentümergrundschuld umzuwandeln. In Deutschland werden Hypotheken eher selten eingetragen, die Banken bevorzugen Grundschulden.

Grundschuld

Auch die Grundschuld ist eine Belastung, die basierend auf einer notariell beurkundeten Grundschuldbestellungsurkunde in Abteilung III im Grundbuch eingetragen wird. Anders als die Hypothek ist die Grundschuld aber nicht vom Bestehen einer Verbindlichkeit bzw. eines Darlehens abhängig. Deshalb kann aus einer Grundschuld auch dann vollstreckt und die Zwangsversteigerung betrieben werden, wenn der Eigentümer dem Inhaber der Grundschuld gar nichts schuldet oder zwar ein Schuldverhältnis besteht, die Grundschuld aber nicht als Sicherheit für diese Forderung verwendet werden darf.

Die Grundschuld wird mit einem bestimmten Betrag eingetragen, der meist dem Ursprungsdarlehen entspricht. Zudem wird die Grundschuld erweitert durch „Einmalige Kosten“ und „jährlichen Zinsen“ in Höhe von 10, oft sogar 15%. und mehr. Das bedeutet nicht, dass für den Kredit derart hohe Zinsen zu zahlen sind. Es bedeutet aber, dass sich die Grundschuld schon am 1. Tag um die „einmaligen Kosten“ und zudem um die Zinsen erhöht. Wenn eine Grundschuld über 100.000 Euro zuzüglich einmaliger Kosten in Höhe von 10.000 Euro und 15% Zinsen p.a. lautet, dann besteht nach vier Jahren die Grundschuld in Höhe von 170.000 Euro.

Unterwerfungsklausel

Die Grundschuldbestellungsurkunde wird meist ergänzt um eine Unterwerfungsklausel. Dabei ist zu unterscheiden zwischen der dinglichen und der persönlichen Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung. Meist wird beides „vereinbart“ sprich dem Eigentümer zur notariellen Beurkundung vorgelegt.

  1. Die dingliche Zwangsvollstreckung
    diese wirkt gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks 
    und bezieht sich auf das Grundstück und auf dessen Zubehör.
  2. Die persönliche Zwangsvollstreckung
    Diese wirkt persönlich gegen den oder die in der Urkunde genannten Schuldner, die keineswegs identisch sein müssen mit dem Kreditnehmer und auch nicht identisch sein müssen mit dem Eigentümer. Die Unterwerfung unter die persönliche Zwangsvollstreckung bezieht sich auf das gesamte Vermögen.

Damit kann nicht aus dem Grundbuch heraus, aber aus der notariellen Urkunde sofort vollstreckt werden. Es muss nicht etwa festgestellt werden, dass der Eigentümer dem Inhaber der Grundschuldurkunde überhaupt etwas schuldet und falls ja, ob diese Forderung fällig ist. Die einzige Möglichkeit sich zu wehren, besteht in der Vollstreckungsabwehrklage. Wegen der hohen Gegenstandswerte sind die Anwalts- und Gerichtskosten aber so hoch, dass viele sich die Abwehrklage gar nicht leisten können. Ohnehin muss man erst einmal einen Anwalt finden, der sich in diesem Rechtsgebiet auskennt. Bis die Vollstreckungsabwehrklage geführt ist, dürfte die Zwangsvollstreckung aber längst gelaufen sein. Die deutschen Gerichte helfen einem da gar nicht, obwohl der europäische Gerichtshof ein sehr eindeutiges Urteil gesprochen hat. Dazu später mehr.

Sicherungsvertrag – Sicherungszweckerklärung

Damit eine Grundschuld rechtmäßig als Sicherheit für einen Kredit gilt, bedarf es eines separaten Sicherungsvertrages, auch bekannt als Sicherungszweckerklärung, bzw. „Zweckbestimmungserklärung“. Diese wird nicht notariell beurkundet und auch nicht im Grundbuch eingetragen. Sie ist aber absolut wichtig und muss unbedingt sicher aufbewahrt werden. Denn ausschließlich in dieser Erklärung, die eigentlich ein Sicherungsvertrag ist, wird geregelt, durch welche Grundschuld und in welcher Rangfolge diese als Sicherheit für welche konkrete Forderung bestimmt ist. Die Sicherungszweckerklärung hilft jedoch per se nicht zur Abwehr der Zwangsvollstreckung. Denn die Gerichte prüfen bei der Anordnung der Zwangsvollstreckung nicht, ob überhaupt eine Forderung besteht; folglich kümmern sie sich auch nicht um die Frage, ob die Grundschuldbestellungsurkunde, aus der vollstreckt wird,  zur Sicherung einer Forderung bestellt wurde.

Der Glaube, dass diese Sicherungsgrundschuld ausschließlich für Verbindlichkeiten aus dem geschlossenen Darlehensvertrag haftet stimmt nur dann, wenn es sich um eine „enge Sicherungsabrede handelt. Ist hingegen im Text enthalten, dass die Grundschuld für alle gegenwärtigen und künftigen Verbindlichkeiten des Schuldners gegenüber dem Inhaber der Grundschuld (der nicht identisch sein muss mit dem Kreditgeber) haftet, dann spricht man von einer weiten Sicherungsabrede.

Ausnahme

Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte die  Klausel, dass die Grundschuld für alle bestehenden und künftigen Ansprüche gegen den Darlehensnehmer haftet für „überraschend“ und deshalb  unwirksam, sofern der dritte Sicherungsgeber, welcher nicht Darlehensnehmer war, mit später begründeten Verbindlichkeiten nicht rechnen musste. 

Zu ein und derselben Grundschuld können mehrere Sicherungszweckerklärungen vereinbart werden. Dann gilt nach Rechtsprechung des BGH immer die neueste. Die alten verfallen und leben auch nicht wieder auf, wenn die letzte Vereinbarung gegenstandslos geworden ist. Der Wegfall einer Sicherungszweckerklärung (SE) führt jedoch nicht dazu, dass die Grundschuld gelöscht wird. Der Eigentümer hat aber bei fehlender SE einen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung oder zur Umschreibung auf ihn selbst oder auf einen anderen.

Jürgen Bächle
Jürgen Bächle

ist seit 1989 als selbständiger Steuerberater und Experte im internationalen Steuerrecht tätig und seit über 20 Jahren Mitglied im Vorstand des Deutschen Steuerberaterverbandes Baden-Württemberg, DSTVBW.

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